Desistência pelo promitente comprador de bem imóvel e a restituição de valores

Em dezembro de 2018 foi publicada a chamada nova Lei de Distrato, que dispõe sobre o desfazimento do contrato de unidade imobiliária autônoma. Neste texto vamos analisar o desfazimento contratual por inadimplência do promitente comprador, sendo importante ressaltar que a inadimplência do promitente vendedor (incorporadora) observará outras regras e outros direitos.

Contratos firmados antes da Lei 13.786

A regra é que a Lei regulamenta as relações jurídicas a partir dela ou da data futura que estabeleça, de forma que não regulamenta relações passadas. Assim também ocorre com a Lei de Distratos (L. 13.786/2018).Portanto, quanto aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados até 26 de dezembro de 2018 a lei não pode ser aplicada, como inclusive já se manifestaram os tribunais estaduais e o STJ, estabelecendo e

sse entendimento.

Para saber como ocorrerá a desistência do promitente comprador neste caso será preciso analisar o contrato

. Entretanto, cabe lembrar que, se tratando de relação de consumo, poderá haver nulidade de cláusulas a serem reconhecidas judicialmente e para identificar essa possibilidade é necessária análise técnica.

Destaque-se que para os contratos firmados antes da Lei, o entendimento jurisprudencial que prevalece é a retenção máxima de 20% dos valores pagos à construtora, sendo considerada abusiva a cláusula contratual qu

e ultrapassa esse patamar, existindo, assim, a possibilidade de discuti-la judicialmente.
Além disso, o entendimento jurisprudencial majoritário determina a restituição dos valores pagos com correção monetária desde cada desembolso, em parcela única.
Portanto, caso o contrato seja anterior a Lei, temos em linhas gerais diante do desfazimento do contrato por culpa do adquirente a possibilidade de alcançar judicialmente o direito ao recebimento de ao menos 80% dos valores pagos, corrigidos e em parcela única.

Contratos firmados após a Lei 13.786

Na hipótese de contratos firmados a partir de 27 de dezembro de 2018 a análise deve contemplar a nova Lei e o regime ao que submetida a incorporação imobiliária, esta entendida como a constituição de edificações compostas por unidades autônomas para alienação.
Para estes casos a Lei é rígida, estabelecendo que o adquirente que desfizer o contrato terá o direito à restituição dos valores pagos, com descontos:
1. da integralidade da comissão de corretagem,
2. de multa de até 25% para os casos gerais e de ate 50% para os casos de patrimônio de afetação*,
3. de impostos, cotas condominiais e outras despesas previstas em contrato referentes ao período em que teve disponibilizada a unidade.
Essa nova previsão legal pode implicar em restituições ínfimas de valores, principalmente nos casos de incorporadora com patrimônio afetado - ocasião em que a restituição na forma da Lei será prejudicial ao comprador, razão pela qual é importante a cuidadosa análise prévia do contrato para verificar quais despesas o eventual desistente estará obrigado a arcar, bem como a posterior, no caso de desistência ocorrida.
* Regime Especial do Patrimônio de Afetação é um regime tributário aplicável opcionalmente às incorporadoras imobiliárias.

Beatriz Martins de Oliveira - Advogada, especialista em Direito Processual Civil e Mestranda em Direito da Sociedade da Informação.

Categoria: Soluções para o Consumidor

Publicado em: 19/08/2019